10 idées reçues sur l’immobilier Parisien

La Chambre des Notaires de Paris-Ile-de-France a effectué une étude approfondie sur l’évolution des prix en Ile-de-France et plus particulièrement à Paris sur les 20 dernières années. Mais elle a aussi défini le profil des acquéreurs et la rentabilité générale de la pierre… Voici 10 idées bien connues  du public mais pas toujours vraies…

– Malgré les dépressions financières successives de 2008 (celle des subprimes) et 2010 (celle des dettes souveraines), l’immobilier demeure un placement rentable : VRAI.
Sur le long terme, les prix ont enregistré de fulgurantes hausses, effaçant systématiquement les mouvements de baisse ponctuels. En Ile-de-France, tous logements confondus, les prix ont été multipliés par environ 2,65 entre 1996 et 2013. L’augmentation des petites surfaces (studios et 2-pièces) a dépassé celle des grandes surfaces à partir de 2004.

– La crise financière de 2008 a marqué le début de la rectification des prix : FAUX.
Avant même la crise liée à la faillite de la banque américaine Lehman Brothers, les volumes de ventes de logements anciens avaient déjà commencé à décroître, en raison des difficultés de financement vécues par les ménages, face à la hausse drastique des prix. Depuis l’an 2000, la baisse de solvabilité des acquéreurs s’intensifiait, d’une année sur l’autre.

– Lorsque les volumes de transactions décroissent, les prix baissent : VRAI.
Une corrélation a été vérifiée entre le volume de ventes d’appartements anciens à Paris et l’évolution des prix, inflation exclue. Historiquement, les prix décrivent une tendance baissière lorsqu’il y a moins de 30.000 transactions annuelles (comme en 2013).

– Les écarts de prix entre arrondissements parisiens se sont resserrés : VRAI.
Si la hiérarchie n’a pas été bouleversée, les prix des différents arrondissements s’inscrivent désormais dans une fourchette qui s’est réduite, car les secteurs nord-est ont comblé leur retard. En 2013, le 6ème arrondissement, (le plus cher, 12.320 €/m²), n’est plus « que » 1,83 fois plus cher que le 20ème, le plus abordable ( soit 6.730 €/m²). En 1991, le 6ème était alors 2,14 fois plus cher que le 18ème arrondissement (alors le meilleur marché de la capitale).

– Les petits appartements ont vu leur prix grimper plus rapidement que les grands : VRAI.
Le prix des studios a été multiplié par 3,21 entre 1996 et 2013, contre un coefficient de 2,84 pour l’ensemble des appartements et 2,73 pour les grandes surfaces (5 pièces et plus). A Paris, les prix des studios ont été multipliés par 3,65 contre 3,08 pour les 5-pièces.

– La baisse des taux d’intérêt des crédits immobiliers a permis d’absorber le choc de la flambée des prix : FAUX.
Entre 1996 et 2008, la mensualité de remboursement d’un prêt immobilier a chuté de 40 % tandis que dans le même temps, le revenu par ménage augmentait de 10 %, soit une hausse de 86 % de la capacité d’achat des acquéreurs. Mais parallèlement, les prix de l’immobilier ont grimpé de 150 %.

En valeur constante, les prix dans Paris intra-muros ont plus que triplé en 30 ans », souligne la Chambre des Notaires de Paris.

– Les Parisiens sont moins souvent propriétaires que l’ensemble des Français : VRAI.
La majorité des Parisiens sont locataires dépendant du parc privé ou du parc social. Seul un Parisien sur trois (33 %) et moins d’un Francilien sur deux (47 %) étaient propriétaires de leur résidence principale en 2009, une proportion en hausse par rapport à 1999 (44 %) mais tout de même très en-dessous de la moyenne nationale (58 %).

– Les acheteurs sont plus âgés et plus fréquemment cadres : VRAI.
De 1996 à 2013, l’âge médian des acquéreurs d’appartements anciens à bondi de 36 ans à 40 ans en Ile-de-France (contre 37 ans à 39 ans pour les maisons). Cadres et professions intellectuelles supérieures sont surreprésentés, passant de 27 % des acquéreurs de logements anciens en 2001 à 38 % en 2013.

– Ce sont les achats des étrangers dans la Capitale ont fait grimper les prix : FAUX.
Les acquéreurs étrangers, résidents et non résidents confondus, ont réalisé seulement 8,3 % des transactions en Ile-de-France en 2013, contre  un petit 5,3 % en 1996. La part des non-résidents est en recul constant et ne représentait que 3 % des ventes à Paris l’an dernier. Et depuis 2010, ils sont devenus vendeurs nets (ils revendent plus de biens qu’ils n’en achètent).

– Les acquéreurs étrangers sont majoritairement russes et saoudiens : FAUX.
Les acquéreurs étrangers les plus nombreux sont les Italiens (19,7 %), suivis par les Chinois (7,1 %), les Américains (7 %), les Algériens (5,3%) et les Britanniques (5,3 %). Pour les étrangers résidents, le trio de tête est identique. Pour les non-résidents, les Italiens (7,3 %) devancent les Américains (3 %) et les Libanais (2,5 %).