La gestion locative
À la recherche de la bonne affaire, vous venez de faire l’acquisition d’un bien immobilier dans une grande ville. Seulement, étant donné que vous résidez à l’autre bout du pays la majorité de l’année, vous décidez de louer votre appartement fraichement acquis. Reste alors à choisir entre confier la gestion à un professionnel agrée quitte à en payer le prix, ou alors assumer cette location par vous-même. Une décision à réfléchir plutôt deux fois qu’une :
En quoi consiste la gestion locative ?
C’est simple : c’est la prise en charge par un tiers de la gestion d’un bien immobilier mis en location par un propriétaire ou un investisseur. Un mandat sera rédigé entre les deux parties sous le régime de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Ce mandat précisera la méthode de suivi des comptes, le montant des honoraires de gestion courante et d’éventuels frais annexes. Avec cette option, vous vous assurez d’une part la sérénité, mais aussi et surtout, une meilleure expertise. Cela convient avant tout aux personnes résidant loin de la propriété qu’ils louent, à celles n’ayant pas le loisir de s’en occuper ou possédant plusieurs appartements en location et souhaitant en déléguer la gestion afin de ne pas perdre le fil. A charge pour l’administrateur de biens de prendre en charge toutes les opérations relatives à cette délégation : rédaction et signature du bail, collecte des loyers, remise des quittances, présélection des locataires, états des lieux d’entrée / sortie, réparations éventuelles, régularisation des charges… Le délégué gestionnaire doit aussi tout mettre en œuvre pour assurer la qualité du logement et intervient également en cas de problème rencontré par le locataire, qu’il s’agisse de plomberie ou d’une panne de chauffage.
Vous souhaitez gérer vous-même ?
En tant que propriétaire/bailleur/gestionnaire, vous pourrez fixer un loyer à votre convenance. À vous de trouver un niveau cohérent par rapport au marché, qui respecte les textes officiels en vigueur et enfin, un locataire qui sera disposé à accepter ledit loyer. A ce propos, en recherchant par vous-même votre (futur) locataire, vous devrez aussi vous assurer de ses ressources financières. Pour cela, le locataire devra vous fournir divers documents (attestations de revenus, déclaration d’impôt, caution, etc.) qui seront à vérifier par vos soins. Vous devrez enfin vous gérer la gestion courante : volet administratif, suivi régulier des travaux, règlement des litiges en cas de retard ou recouvrement d’impayés…. À noter que vous pourrez vous servir pour cette tâche de certains logiciels d’aide à la gestion locative.
Pour conclure
Soyez également conscient que la gestion locative vous en coûtera entre 6 et 8 % des loyers annuels perçus, taxes et charges non comprises. Gérer vous-même votre bien sera donc plus rentable mais aussi plus difficile car demandant un réel suivi et donc du temps ainsi qu’une expertise que tout le monde ne possède pas. À long terme, la gestion locative peut donc s’avérer être le meilleur moyen de rentabiliser votre investissement, surtout si vous n’êtes pas expert immobilier. À vous donc de trancher sur le type de location que vous souhaitez pour votre bien immobilier, en fonction de ces divers paramètres et de votre situation personnelle.
Depuis le 1er janvier 2013, les constructions neuves sont soumises à une nouvelle réglementation thermique, la « RT 2012 »
Cette nouvelle réglementation impose, notamment, de diviser par trois la consommation des logements.
1. Quelle est la consommation d’énergie maximum des nouveaux logements?
C’est l’exigence la plus emblématique de la RT 2012. Désormais, les nouveaux logements ne doivent pas, en moyenne, consommer plus de 50 kWh/m2 et par an, contre 150 kWh/m² avec la réglementation thermique antérieure, la RT 2005. Cette donnée, définie par un coefficient appelé «Cep» (Consommation conventionnelle d’énergie primaire), tient compte de cinq éléments: le chauffage, la climatisation, l’éclairage, l’eau chaude sanitaire et l’énergie utilisée par les «auxiliaires» (moteur d’une pompe à chaleur, par exemple). Le législateur a fait varier le Cep maximal (Cepmax) annuel autorisé en fonction de la zone géographique: de 40 kWh/m2 dans le Sud-Est à 65 kWh/m² dans les départements du Nord-Est. Propre à chaque habitation, le Cep varie ensuite en fonction de sa localisation géographique, de son altitude et de sa surface habitable.
Attention, le résultat obtenu est une consommation théorique, reposant sur des scénarios prédéterminés, intégrant notamment le temps de présence des occupants, la température du logement, etc. Votre consommation réelle finale dépendra de vos usages. Autrement dit, si vous passez l’hiver en tee-shirt, avec un chauffage poussé à 26 °C, vous consommerez beaucoup plus!
Par ailleurs, les bâtiments doivent être étudiés pour consommer le moins d’énergie possible. Cette exigence est, elle aussi, définie par un coefficient: le «Bbio» (besoin bioclimatique). Il prend en compte les besoins énergétiques du bâtiment pour le chauffage, la climatisation et l’éclairage. Si l’isolation reste importante, d’autres données sont retenues, comme la conception de la maison ou de l’immeuble. Ainsi, la surface vitrée des logements doit représenter, au moins, 1/6 de la surface habitable. Parallèlement, les apports solaires «passifs» sont optimisés, avec la multiplication des baies vitrées au sud et à l’ouest.
2. La RT 2012 s’applique-t-elle aux extensions de construction?
Si vous prévoyez d’agrandir votre maison, vous devrez, dans certains cas, respecter la nouvelle réglementation thermique. Celle-ci ne s’applique qu’aux «parties nouvelles de bâtiments existants» (arrêtés du 26/10/10 et du 28/12/12). Le simple aménagement de combles ou d’un espace initialement à l’air libre (loggia, coursive…) n’est pas considéré comme une «création nouvelle». En revanche, sont concernés par la nouvelle réglementation des projets tels que la construction d’une extension accolée à votre maison, l’ajout d’un étage ou la surélévation de combles existants. Pour les extensions inférieures à 150 m2, la RT 2012 ne s’applique pas. Mais chaque élément (fenêtre, isolant, etc.) devra respecter des performances techniques minimales (arrêté du 3/5/07). Dans les autres cas, la RT 2012 s’appliquera mais elle pourra être amendée ou allégée.
3. Cette réglementation entraîne- t-elle des surcoûts?
Oui: les constructeurs de maison individuelle estiment qu’à surface égale le surcoût induit par la RT 2012 est de 10% à 15%. En contrepartie, les économies d’énergies procurées par la nouvelle réglementation pourront, par exemple, atteindre 1140 € par an pour une maison de 100 m2 située en Ile-de-France et chauffée par un poêle à bois. Compte tenu de ces données, il faut compter entre dix et treize ans pour amortir le surcoût de construction d’une maison.
Construction immobilière : les objectifs ne sont pas atteints
Bien en deçà de la cible initiale du demi-million de logements, seuls 332.000 habitats sont sortis de terre en 2013
François Hollande a reconnu son échec en ce qui concerne l’inversion de la courbe du chômage en 2013. Mais il promet d’accélérer en 2014. La situation est un peu la même dans le domaine clé du logement qui a vu le gouvernement promettre beaucoup… et ne pas réaliser assez.
Malgré ses efforts, la construction de logements neufs en France a en effet continué de décliner l’année dernière. Les mises en chantier de logements neufs en France ont reculé de 4,2% en 2013 comparé à l’année précédente – déjà mauvaise – à 331.867, un chiffre inférieur à la moyenne des dix dernières années (de l’ordre de 347.000 logements), selon les statistiques du ministère du Logement publiées mardi.
Un niveau de construction correspondant à la demande
Et la tendance s’est dégradée en fin d’année, puisque les mises en chantier ont chuté de 10,4%, à 85.698 logements produits sur le seul quatrième trimestre, comparé aux trois derniers mois de 2012.
Pour Olivier Eluère, économiste du Crédit Agricole SA, ces chiffres en baisse « ne sont pas vraiment une surprise. Cela tient au fait que le marché immobilier neuf se « corrige » depuis à peu près deux ans: on observe une baisse des ventes de logements neufs chez les promoteurs, et une remontée des encours de logements invendus. Il est donc assez logique que cela se répercute dans les chiffres de la construction », explique-t-il.
« Il s’agit d’un marché relativement équilibré, qui s’ajuste un peu parce qu’on est dans un contexte économique fragile. Il faut rappeler que le marché immobilier a connu un boom très marqué de 2000 à 2012, avec un creux en 2008/2009 », souligne l’économiste.
« Cette demande plus faible est liée avant tout à la situation économique, au fait que la croissance reste très modérée et que le chômage demeure à des niveaux élevés. Elle est liée aussi à des niveaux de prix élevés et aux mesures de resserrement fiscal » qui ont découragé une partie des investisseurs, qui achètent pour louer, note M. Eluère.
Quels facteurs de rebond?
Toutefois, un abattement exceptionnel (depuis l’été 2013, jusqu’à août 2014) de 25% sur les plus-values de cessions de résidences secondaires pourrait avoir des effets positifs, dit-il.
De son côté, Bruno Heitz, économiste à la Société Générale, se dit « surpris par la résistance » du marché immobilier, dans un contexte très défavorable, mais ne distingue pas de véritable « facteur de rebond en 2014 ».
« J’ai du mal à voir ce moteur de l’économie redémarrer tant que l’environnement global ne connaîtra pas une reprise plus affermie, car les incertitudes sur l’avenir – celles des ménages, quant à leurs revenus, et celles des investisseurs, quant à la capacité des locataires à payer le loyer – demeurent un frein majeur », analyse-t-il.
Selon la dernière étude trimestrielle de l’Insee, les promoteurs ont été plus nombreux à indiquer une augmentation de leur stock de logements invendus, ces dernières semaines.
Ce recul de la demande est aussi lié au niveau élevé des prix de l’immobilier neuf: de plus en plus prudents, les promoteurs lancent moins de programmes, par crainte d’avoir du mal à les commercialiser, souligne le Crédit Foncier.
Ainsi les prix de revient – coût du foncier, coût de la construction et coût des honoraires – ont-ils augmenté de plus de 28% en Ile-de-France entre 2005 et 2011, et de 55% en dehors, indique cette source.
Toutefois, les niveaux historiquement bas des taux d’emprunt, aux alentours de 3%, compensent en partie le haut niveau des prix en solvabilisant les ménages, qui empruntent davantage, à moindre coût. Ces taux devraient cependant remonter légèrement cette année.
Politique volontariste
De son côté, le ministère du Logement estime avoir ces derniers mois engagé une « politique volontariste » de la construction visant à « assainir le marché pour relancer le secteur de façon durable », tout en maîtrisant les prix.
Moteur de cette relance, le secteur du logement social, auquel un taux de TVA à 5,5% a été consenti, s’est vu fixer l’objectif de 150.000 logements construits par an, mais il n’en a produit que 117.000 en 2013 (+14% sur un an).
Enfin, le dispositif fiscal dit « Duflot » – qui a succédé au Scellier, offrant des avantages assortis de conditions plus strictes – a connu un démarrage très progressif et devrait monter en puissance.
Mais pour les mois à venir, le contexte économique toujours très morose, le niveau élevé du chômage, et la cherté des prix, conjugués à la remontée attendue des taux d’intérêt, qui se répercuteront sur les taux de crédits immobiliers, n’incitent pas les observateurs à l’optimisme.
Plongé record de l’immobilier en Espagne
Avec la survenue de la crise en 2008, le marché de l’immobilier espagnol a subi de nombreuses baisses de prix et bat des records d’accessibilité. Et pour cause :
Les banques espagnoles jouent les agences immobilières
En Espagne, les banques sont devenues les premières agences immobilières du pays. Possédant un stock important de terrains et de logements à vendre, elles proposent des biens aux acheteurs potentiels et s’attirent les foudres des professionnels du secteur. Ces derniers sont nombreux à mettre la clé sous la porte face à la crise.
Les promoteurs espagnols font faillite les uns après les autres
Dernièrement, c’était le tour du promoteur Reyal Urbis de fermer boutique. La faillite de ce géant marquera l’histoire espagnole comme la deuxième plus grosse banqueroute, après le record détenu par un autre promoteur, Martinsa Fadesa. Quant aux entreprises qui ont survécu jusqu’ici, elles peinent à rembourser un crédit sur quatre en moyenne. Résultat : les banques saisissent de plus en plus de biens immobiliers.
Une concurrence jugée déloyale par les professionnels de l’immobilier
Actuellement, 700.000 logements neufs en Espagne ne trouvent pas d’acheteurs, et les prix ne cessent pourtant de diminuer. Au premier trimestre 2013, la banque Santander a annoncé la vente de 4.500 biens, pour lesquels elle a accepté des ristournes de 51% du prix en moyenne. Son objectif est clair: céder 20.000 des 42.000 logements en sa possession d’ici la fin de l’année. Les promoteurs jugent cette concurrence déloyale, car les banques proposent les biens et les prêts habitats par la même occasion, à des tarifs concurrentiels. Certains professionnels de l’immobilier appellent à présent les établissements bancaires à faire équipe avec eux, pour vendre les logements dans un système de partenariat.
Nouvelle perte de crédibilité pour la Ministre du Logement
C’est un scandale de la gouvernance socialiste qui a été dévoilé mardi après-midi à l’Assemblée Nationale. En effet, Valérie Pécresse y a déclaré, lors d’une question à Cécile Duflot, que la région Île-de-France possède 4.200 logements, dont 1.200 vacants. Un nouveau scandale d’abus de biens publics qui pourrait coûter son poste à la ministre du logement.
Cécile Duflot est ministre du logement, mais également ancienne Présidente du groupe Europe Écologie Les Verts au conseil régional d’Île-de-France dans la majorité rose/verte présidée par Jean-Paul Huchon et dont la vice présidente logement n’est autre que Emmanuelle Cosse, disciple de Duflot. Lors des questions au gouvernement de mardi dernier, la député des Yvelines, Valérie Pécresse, lui a donc demandé des comptes sur le scandale découvert récemment par la chambre régionale des comptes, selon laquelle la région francilienne possède près de 4.200 logements, dont elle dispose de manière arbitraire et surtout parmi lesquels figurent 1.200 logements vacants. De quoi perdre le Nord quand on se souvient de l’attaque virulente de Cécile Duflot, qui réclamait à l’Eglise de loger ceux que le gouvernement ne parvient pas à loger.
Voici donc la question à Cécile Duflot d’une Valérie Pécresse qui fait le pari de l’audace sur ce coup là :
« Le fléau du mal logement touche aujourd’hui très douloureusement des millions de Français. Ils attendent de nous que nous leur offrions des logements décents et dignes, pour eux et leurs famille. Vous avez, en 20 mois, madame la ministre, réussi le tour de force de paralyser totalement le système. 340.000 logements sortis de terre en 2013, c’est la pire performance depuis 10 ans. Et tous les voyants sont au rouge : les prix restent très élevés, les transactions chutent, les mises en chantier reculent. La crise de confiance vis à vis de votre gouvernement, elle s’exprime là aussi.
Alors nul n’a la solution miracle, on le sait. Mais vous avez choisi, pour masquer votre impuissance, une stratégie : la stratégie des boucs émissaires. Tout le monde se souvient ici de votre empressement à demander la réquisition des immeubles de l’archevêché de Paris, mais nul ne vous a encore entendu sur le scandale des logements de la région Île-de-France. Ni vous, ni Emmanuelle Cosse, la vice présidente logement de la région, qui pourtant dirige votre parti. Alors évidemment, quand il s’agit de vos amis, c’est silence radio et tant pis pour les mal logés. Votre indignation est déciment bien sélective !
Nous avons découvert il y a quelques semaines, au détour d’un rapport de la chambre régionale des comptes, que la région Île-de-France est propriétaire de plus de 4.200 logements, dont une grand partie dans les lycées, qui sont attribués dans la plus grande opacité ; et sur ceux-ci, 1.200 seraient vacants. 1.200 logements vacants dans la région qui en manque le plus !
Alors ma question sera simple madame la ministre, allez vous demander la réquisition des logements vacants de l’Île-de-France ? »
La ministre du logement, visiblement embarrassée à choisi de répondre par une digression, en rappelant l’implication acharnée du gouvernement dans la lutte contre les problèmes de logement des Français.
Bien évidement, Cécile Duflot, très embarrassée par cette question, n’y a absolument pas répondu, se contentant de prendre la question de haut et de sortir son charabia sur l’implication du gouvernement dans la lutte contre les problèmes de logement. Affaire à suivre, donc.
Immobilier: Les villes les plus chères dans le monde
Si vous n’êtes pas riche et que vous espériez aller à Hong-Kong pour y avoir un travail et une maison, oubliez ça ou optez pour la location. Car Hong-Kong est, pour la deuxième année consécutive, la pire ville du monde où acheter une maison.
Le cabinet américain Demographia basé à Belleville dans l’Illinois a publié son rapport annuel sur le prix de l’immobilier dans le monde. Le classement à peu changé par rapport à l’année dernière et Hong-Kong garde toujours la première place.
Dans la grande ville chinoise, acheter une maison coûte 14,9 fois le revenu annuel moyen des ménages. De quoi rendre totalement inaccessible la propriété pour l’extrême majorité des mortels.
Toutefois, la géante du business chinois n’est pas seule à être aussi inaccessible : Vancouver et Honolulu suivent de près.
Le Canada, où nombre de Français s’expatrient pour trouver du travail, ne fait guère mieux. Le prix de l’immobilier y est en forte croissance ce qui permet à la ville de Vancouver de détenir la deuxième place du classement avec un prix moyen, pour une maison, équivalent à 10,3 fois le revenu annuel d’un ménage.
Autant vaut aller à Honolulu, dans ces cas-là. Si la ville coûte cher, le prix moyen pour accéder à la propriété n’est lui « que » de 9,4 fois le revenu annuel moyen.
L’Irlande est le pays le moins cher :
Sur les 360 marchés immobiliers étudiés par le cabinet Demographia, qui ne prend toutefois en compte que des pays très anglo-saxons (à part le Royaume-Uni et l’Irlande, aucun autre pays européen n’y est représenté) c’est l’Irlande qui semble le pays le moins cher pour y posséder une maison. Prix moyen de l’immobilier ? 2,8 fois le revenu annuel moyen des ménages.
Hâtez-vous toutefois si vous songez à investir dans l’île d’Emeraude : les prix sont à la hausse !
