Le marché immobilier sur Marseille : à la veille du salon de l’immobilier, quel est l’état du marché marseillais ?

État général du marché immobilier sur Marseille

D’une manière générale, les tarifs de l’immobilier sur Marseille se sont stabilisés depuis le début de la crise financière. Une sensible baisse des prix a même été enregistrée dans cette troisième grande ville française. Cette tendance concerne aussi bien la vente que la location. Dans la ville phocéenne, le prix des biens immobiliers dépend essentiellement de la localisation du terrain, de la maison ou de l’appartement dans les 82 communes. Au début du mois de septembre 2011, le prix moyen du m² est de 2824 euros.

Les facteurs influençant sur la fluctuation des prix

À Marseille, les tarifs varient selon l’arrondissement dans lequel l’appartement ou la maison est situé. Le 7e et le 8e arrondissements ont le tarif au mètre carré le plus élevé avec des chiffres qui atteignent 3000 euros. Les terrains prêts à bâtir ou les maisons localisées dans les vieux quartiers marseillais affichent également des prix plus élevés que ceux qui se trouvent dans les nouveaux quartiers. La taille de la surface habitable influence également son coût.

Quelques estimations de l’immobilier à Marseille

Dans la ville phocéenne, le prix au m² d’un appartement avoisine les 2689 €. Selon le nombre de pièces aménageables, le coût peut varier entre 58 000 € pour un studio et 315 000 € pour un 5 pièces. Pour les maisons situées dans l’agglomération de Marseille, les tarifs sont compris entre 2010 et 5635 €/m² avec une moyenne de 3467 €. Ainsi, les maisons comprenant plus de 3 pièces peuvent valoir entre 150 000 et 500 000 €. Quant aux prix des terrains prêts à bâtir, il faut compter entre 119 000 et 180 000 € pour une surface inférieure à 600 m².

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Louer un bien immobilier, mode d’emploi

Quel que soit votre profil de bailleur -novice ou averti-, louer vite et bien exige un minimum d’organisation. Nos conseils.

Vous venez d’acheter pour louer ? Ou de rénover un logement ? Vous pouvez choisir de déléguer à un professionnel la gestion de votre bien. C’est le système le plus simple, mais il a un coût : il faut compter entre 5,50 et 7,50 % du loyer annuel hors charges (hors assurance loyers impayés) pour rémunérer ce service (parfois 5 % pour les services en ligne). Celui-ci comprend toujours la gestion de base : rédaction du contrat de bail, des quittances de loyer, recouvrement et réactualisation des loyers, état des lieux, publicité pour relocation, surveillance des petits travaux d’entretien… et éventuellement déclaration des revenus fonciers. Certains contrats peuvent également comprendre la sélection du locataire (visites, vérification des dossiers présentés…).Toutefois, certains investisseurs préfèrent se charger eux-mêmes de la gestion de leur bien locatif. Si tel est votre cas, voici ce qu’il faut savoir.

Préparer le contrat de bail

Procurez-vous un formulaire type (librairie spécialisée ou site web), car son contenu est réglementé. Indiquez vos coordonnées ou celles de chaque indivisaire si le logement est détenu à plusieurs. Sauf mention contraire, ce contrat est établi pour trois ans minimum (lorsqu’une reprise du logement est envisagée, sa durée peut être ramenée à un an).

Peaufiner le dossier de location

Le logement doit être décent et le locataire doit pouvoir disposer du dossier de diagnostic technique (DDT). Celui-ci comporte le diagnostic de performance énergétique du logement (DPE), le constat des risques d’exposition au plomb (Crep) pour les biens construits avant le 1er janvier 1949 et l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) pour les logements situés dans une zone à risques naturels ou technologiques. Vous devez également lui remettre un extrait du règlement de copropriété (usage des parties communes et privatives de l’immeuble…) et l’informer des modalités de réception de la télévision. Et même si la réglementation ne l’impose pas, mieux vaut lui fournir la liste des réparations qui lui incombent et celle des charges récupérables : dépenses de chauffage collectif, d’ascenseur…

Fixer loyer et charges

Le loyer peut être fixé librement, sauf si le logement bénéficie d’un dispositif de défiscalisation (Scellier, Borloo ancien…), et être révisé en cours de bail si une indexation sur l’indice de référence des loyers (IRL) est prévue (chiffres trimestriels disponibles sur www.insee.fr). Pour l’établir au plus juste, consultez les annonces immobilières, renseignez-vous auprès du gardien de l’immeuble ou de l’agent immobilier qui vous a vendu (récemment) le logement. Le montant mensuel de la provision pour charges doit quant à lui être indiqué séparément.

Orchestrer publicité et visites

Pas question d’être vague ou de surqualifier le logement au risque de voir se multiplier les appels intempestifs. Listez et publiez les informations indispensables : localisation, surface, étage, parking, ascenseur, chauffage, loyer mensuel, montant des charges, date de disponibilité, numéro de téléphone ou adresse e-mail de contact… Puis organisez des visites « portes ouvertes » ou des rendez-vous individuels.

Sélectionner le locataire

Le loyer ne doit pas excéder le tiers des revenus nets du futur locataire. Dans tous les cas, vous avez intérêt à requérir la caution solidaire d’un tiers (dont il faudra vérifier la solvabilité). Il vous est par ailleurs possible de réclamer certains justificatifs : photocopie du dernier avis d’imposition, des trois derniers bulletins de paie, coordonnées du précédent bailleur…

Signer le contrat de location et l’état des lieux

Le contrat doit être établi et signé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties : propriétaire(s), locataire(s) et caution(s). Pour une colocation, prenez la précaution d’y insérer une clause de solidarité de paiement du loyer et des charges. Si l’entrée dans les lieux est immédiate, le locataire doit vous verser un dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges maximum) et le premier mois de loyer. Il doit également justifier d’une assurance contre les risques locatifs. Parallèlement à la remise des clés, effectuez de façon amiable, gratuite et contradictoire l’état des lieux. A défaut, il peut être établi par huissier, les frais étant partagés entre les parties.

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Un diagnostic internet avant l’achat ou la location?

Le but est de permettre de savoir si l’on aura plutôt du 512 kbps, du 20 Mbps ou du 100 Mbps dans notre nouvelle résidence, ceci avant de découvrir la bonne ou mauvaise surprise après s’y être installé.

« Après l’acquisition ou la location d’un bien immobilier, ses nouveaux occupants peuvent ainsi découvrir qu’ils sont dépourvus d’un réel accès aux réseaux de communications électroniques, les privant ainsi des services associés allant de la connexion aux réseaux sociaux jusqu’au télétravail » note la proposition de loi.

Grâce au « diagnostic de performance numérique », le futur locataire ou propriétaire n’aura donc pas à démarcher tous les FAI du secteur afin de connaître plus ou moins les débits et les services proposés.

Deux articles composent cette proposition de loi. Le premier « vise donc à compléter le dossier de diagnostic technique en y ajoutant un diagnostic de performance numérique ». Il est bien précisé que les évolutions technologiques devront être prises en compte dans le futur.

De plus, les diagnostics de performance numérique devront être transmis à l’ARCEP à des fins statistiques. De quoi permettre à l’Autorité de mieux se rendre compte encore de la fracture numérique qui existe en France.

Quant à l’article 2, il doit procéder « à diverses rectifications de concordance dans le code de la construction et de l’habitation ».

Pour mémoire, en mars dernier, le sénateur Hervé Maurey avait déjà abordé ce sujet. Il avait notamment interrogé le secrétaire général chargé du logement sur ce thème. Pour le moment, un futur acquéreur dispose d’informations préalables au sujet des installations électrique et de gaz, de l’amiante, des termites, des risques naturels, etc. Internet pourrait donc se rajouter à cette liste.

À l’époque, seuls les futurs propriétaires étaient concernés par l’idée du sénateur. Les locataires ont cette fois été rajoutés dans la proposition de loi. Reste à savoir si elle sera votée ou rejetée.

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Le DPE sera plus fiable en 2012

Six mesures pour fiabiliser le DPE

Depuis sa mise en place en 2006, le diagnostic de performance énergétique ou DPE a essuyé de nombreuses critiques pour son « absence de fiabilité ». Des résultats fantaisistes ainsi que de nombreuses fraudes ont été dénoncées dernièrement par UFC-QueChoisir dans une enquête présentée le 21 février 2011.

Prenant le taureau par les cornes, la ministre de l’Écologie, Nathalie Kosciusko-Morizet et le secrétaire d’État au Logement, Benoist Apparu, ont présenté, lors d’une conférence de presse le 13 septembre dernier, six mesures destinées à « améliorer et fiabiliser le diagnostic de performance énergétique (DPE) » :

• Une méthode de calcul plus rigoureuse : les points à inspecter dans le cadre de ce diagnostic passeront de 30 à 60.
• Plus de transparence sur le DPE : toutes ces données accompagneront désormais le DPE remis au bailleur ou au propriétaire.
• L’obligation pour les professionnels de se limiter à 11 logiciels déjà validés par l’Ademe pour générer les DPE.
• La mise en ligne d’une base de données des DPE pour un meilleur suivi des pratiques.
• Une montée en compétence du secteur grâce à une élévation du niveau de l’examen de certification de compétences diagnostic immobilier : BAC +2 minimum, formation continue obligatoire, deux examens distincts (mention « bâtiments d’habitation » ou « bâtiments du tertiaire »), certification à renouveler tous les 5 ans.
• Des dispositifs de contrôle pour éviter les fraudes : mise en ligne d’un annuaire des diagnostiqueurs par le ministère ; enquête de la DGCCRF sur le contrôle de l’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières.

Entrée en vigueur le 1er janvier 2012

L’application de ces six mesures destinées à améliorer le diagnostic énergie est prévue pour le 1er janvier 2012. Une hausse du coût du DPE, de 10 à 20 euros selon Benoist Apparu, est à prévoir.

Rappelons que l’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières est obligatoire depuis le 1er janvier 2011.

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Les nouveaux diagnostics obligatoires

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de toute manière amené à devenir l’un des critères les plus importants pour les locataires et propriétaires avec l’augmentation de la facture de chauffage des ménages causée par la hausse du prix des énergies fossiles. En effet, de plus en plus de ménages sont en situation de précarité énergétique.

Comment se définit la précarité énergétique ?

Il s’agit d’une personne qui éprouve dans son logement des difficultés particulières à disposer de la fourniture d’énergie nécessaire à la satisfaction de ses besoins élémentaires en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’habitat. En France, on considère que la précarité énergétique commence lorsque le taux d’effort des dépenses consacrées à l’énergie est supérieur à 10 %. Si pour l’ADEME, «les ménages les plus pauvres consacrent 15 % de leur revenu aux dépenses énergétiques contre seulement 6% pour les plus riches», le stade de la pauvreté énergétique peut être considérée comme atteint lorsque le taux d’effort est supérieur à 15 %. Selon les dernières évaluations qui font consensus (rapport ANAH 2009), au moins 3 400 000 ménages (13% des ménages) sont aujourd’hui en précarité énergétique avec un taux d’effort énergétique supérieur à 10%.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour faire évoluer les mentalités ?

Le but du diagnostic DPE est évidemment à termes d’arriver à ne plus seulement devenir un critère de sélection pour les propriétaires et locataires mais bien de faire évoluer les mentalités afin que ces mêmes propriétaires et locataires entreprennent les travaux nécessaires à la rénovation énergétique de leur logement. Le gouvernement encourage cette évolution des mentalités en mettant en place différents crédits d’impôt encourageant les travaux d’isolation thermique dans les logements anciens notamment. Et il est urgent d’agir puisque dans le cadre des engagements européens pris par la France en matière de réduction des gaz à effet de serre, celle-ci doit diminuer de 20 % ses émissions de CO2 d’ici à 2020. Or le secteur du bâtiment entraine l’émission de 120 millions de tonnes de CO2, ce qui représente 25 % des émissions nationales et 32,7 millions de tonnes de carbone.

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Le diagnostic immobilier, une obligation avant la mise en vente d’un logement

Diagnostic immobilier sécurité piscine : du diagnostic à l’obligation de travaux.

Le diagnostic immobilier sécurité piscine atteste de la mise conformité de la sécurité des piscines à usage individuel et collectif. Rendu obligatoire par loi loi du 3 janvier 2003, il vise à lutter contre les risques de noyade qui tendaient à augmenter chez les plus jeunes. Les piscines privées de plein-air enterrées ou semi-enterrées, les piscines des locations saisonnières et les spas enterrés sont concernés par la mise en sécurité. Ainsi, toutes les propriétés abritant une piscine ayant déjà un dispositif de sécurité et toute nouvelle piscine construite se doivent de respecter les normes de sécurité. S’il n’y a pas obligation de procéder au diagnostic, il y a bien obligation de procéder au travaux de mise en conformité de l’installation. Tout contrevenant encourt une amende de 45 000 euros et des sanctions pénales. Le diagnostic immobillier piscine permet de s’assurer de la bonne conformité de l’installation.

La conformité piscine, en quoi consiste le diagnostic ?

Le diagnostic de conformité piscine, assurée par les entreprises spécialistes du diagnostic immobilier, vérifie que les différents dispositifs de sécurité répondent à toutes les exigences fixées par la loi. Les barrières de protection doivent empêcher le passage d’enfants de moins de cinq ans sans l’aide d’un adulte, résister aux actions d’un enfant de moins de cinq ans sur le système de verrouillage et ne pas causer de blessure. Les couvertures doivent éviter toute immersion involontaire d’enfants de moins de cinq ans et résister au franchissement d’une personne adulte. Les abris doivent rendre l’accès au bassin inaccessible aux enfants de moins cinq ans lorsqu’il est fermé. Les commandes des alarmes ne doivent pas être activables et désactivables par des enfants de moins de cinq ans.  Les systèmes de détection doivent pouvoir détecter tout franchissement d’un enfant de moins de cinq ans et déclencher un dispositif d’alerte constitué d’une sirène. La remise d’un certificat de conformité piscine permet à tout propriétaire de justifier de l’installation de systèmes de sécurité homologués aux normes Afnor et installés avant la première mise en eau de la piscine.