Louer un bien immobilier, mode d’emploi
Quel que soit votre profil de bailleur -novice ou averti-, louer vite et bien exige un minimum d’organisation. Nos conseils.
Vous venez d’acheter pour louer ? Ou de rénover un logement ? Vous pouvez choisir de déléguer à un professionnel la gestion de votre bien. C’est le système le plus simple, mais il a un coût : il faut compter entre 5,50 et 7,50 % du loyer annuel hors charges (hors assurance loyers impayés) pour rémunérer ce service (parfois 5 % pour les services en ligne). Celui-ci comprend toujours la gestion de base : rédaction du contrat de bail, des quittances de loyer, recouvrement et réactualisation des loyers, état des lieux, publicité pour relocation, surveillance des petits travaux d’entretien… et éventuellement déclaration des revenus fonciers. Certains contrats peuvent également comprendre la sélection du locataire (visites, vérification des dossiers présentés…).Toutefois, certains investisseurs préfèrent se charger eux-mêmes de la gestion de leur bien locatif. Si tel est votre cas, voici ce qu’il faut savoir.
Préparer le contrat de bail
Procurez-vous un formulaire type (librairie spécialisée ou site web), car son contenu est réglementé. Indiquez vos coordonnées ou celles de chaque indivisaire si le logement est détenu à plusieurs. Sauf mention contraire, ce contrat est établi pour trois ans minimum (lorsqu’une reprise du logement est envisagée, sa durée peut être ramenée à un an).
Peaufiner le dossier de location
Le logement doit être décent et le locataire doit pouvoir disposer du dossier de diagnostic technique (DDT). Celui-ci comporte le diagnostic de performance énergétique du logement (DPE), le constat des risques d’exposition au plomb (Crep) pour les biens construits avant le 1er janvier 1949 et l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) pour les logements situés dans une zone à risques naturels ou technologiques. Vous devez également lui remettre un extrait du règlement de copropriété (usage des parties communes et privatives de l’immeuble…) et l’informer des modalités de réception de la télévision. Et même si la réglementation ne l’impose pas, mieux vaut lui fournir la liste des réparations qui lui incombent et celle des charges récupérables : dépenses de chauffage collectif, d’ascenseur…
Fixer loyer et charges
Le loyer peut être fixé librement, sauf si le logement bénéficie d’un dispositif de défiscalisation (Scellier, Borloo ancien…), et être révisé en cours de bail si une indexation sur l’indice de référence des loyers (IRL) est prévue (chiffres trimestriels disponibles sur www.insee.fr). Pour l’établir au plus juste, consultez les annonces immobilières, renseignez-vous auprès du gardien de l’immeuble ou de l’agent immobilier qui vous a vendu (récemment) le logement. Le montant mensuel de la provision pour charges doit quant à lui être indiqué séparément.
Orchestrer publicité et visites
Pas question d’être vague ou de surqualifier le logement au risque de voir se multiplier les appels intempestifs. Listez et publiez les informations indispensables : localisation, surface, étage, parking, ascenseur, chauffage, loyer mensuel, montant des charges, date de disponibilité, numéro de téléphone ou adresse e-mail de contact… Puis organisez des visites « portes ouvertes » ou des rendez-vous individuels.
Sélectionner le locataire
Le loyer ne doit pas excéder le tiers des revenus nets du futur locataire. Dans tous les cas, vous avez intérêt à requérir la caution solidaire d’un tiers (dont il faudra vérifier la solvabilité). Il vous est par ailleurs possible de réclamer certains justificatifs : photocopie du dernier avis d’imposition, des trois derniers bulletins de paie, coordonnées du précédent bailleur…
Signer le contrat de location et l’état des lieux
Le contrat doit être établi et signé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties : propriétaire(s), locataire(s) et caution(s). Pour une colocation, prenez la précaution d’y insérer une clause de solidarité de paiement du loyer et des charges. Si l’entrée dans les lieux est immédiate, le locataire doit vous verser un dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges maximum) et le premier mois de loyer. Il doit également justifier d’une assurance contre les risques locatifs. Parallèlement à la remise des clés, effectuez de façon amiable, gratuite et contradictoire l’état des lieux. A défaut, il peut être établi par huissier, les frais étant partagés entre les parties.
