Transmettre un bien immobilier efficacement : le démembrement de propriété
Bien qu’encore peu connu, le démembrement de propriété vous permet de garder l’usufruit de votre logement (c’est-à-dire la possibilité de continuer à l’occuper ou de le louer), tout en cédant la nue propriété à vos héritiers.
Gros avantage du dispositif : les droits de donation à régler ne sont alors plus calculés selon le barème classique mais ne s’appliquent plus que sur la seule valeur de la nue-propriété que vous transmettez, et celle-ci dépend aussi de l’âge du donateur au moment de l’acte : elle s’élève à 40% du prix du bien si vous avez moins de 51 ans au moment de la donation, à 50% si vous avez moins de 61 ans, à 60% si vous avez moins de 71 ans, à 70% si vous avez moins de 81 ans,.. Ainsi, plus vous donnez jeune la nue-propriété d’un bien, moins les droits à payer seront élevés. Et cela peut même permettre dans certains cas d’annuler l’impôt dû.
Au moment de votre décès, les nues-propriétaires récupèreront, en effet, l’usufruit sans aucune autre somme à régler aux impôts.
> Attention aux pièges
Avant de vous lancer dans ce type d’opération, prenez toutefois deux précautions : tout d’abord, ne transmettez que la part de votre patrimoine qui est superflue, car une fois la donation effectuée, vous ne pourrez plus récupérer votre bien.
Ensuite, sachez que la vente du bien ainsi démembré nécessite l’accord conjoint de l’usufruitier et du ou des nues-propriétaires. Ainsi, en cas de conflit ultérieur, vous pourrez vous retrouver bloqué avec l’impossibilité de vendre un bien dont vous êtes usufruitier si l’un de vos enfants nue-propriétaire s’y oppose. « Le nue-propriétaire et l’usufruitier ne sont pas en indivision. Il s’ensuit que s’ils ne s’entendent pas, aucun des deux ne peut exiger le partage du bien », précise Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. C’est la raison pour laquelle les notaires déconseillent très fortement de transmettre une résidence principale sous cette forme.
> Une répartition des charges et des impôts précise
Notez enfin que la règle veut que les charges liées au logement soient réparties égalitairement entre nue-propriétaire et usufruitier, à l’instar du modèle propriétaire-locataire. Ainsi l’usufruitier règle les factures liées à l’entretien courant du bien, les charges de copropriété et la taxe d’habitation. Le nue-propriétaire devant payer les gros travaux de réparation (ravalement, réfaction de toiture,…) et la taxe foncière.
Le plus sage reste cependant de signer devant notaire une convention qui règle les détails de prise en charge des dépenses par chacune des deux parties : « cela évite des problèmes en cas d’éventuelle brouille future », conseille Christophe Villin, président de la chambre des notaires des Côtes d’Armor.
